Beboerhåndbog

Historie

Kulsviervej er den gamle rute kulsvierne brugte fra skovene nordpå til markederne i København allerede fra begyndelsen af 1600-tallet. Lystoftevej er opkaldt efter Lystoftegård, på hvis jorde vores bebyggelse ligger. Det første hus var blok nummer 20, der blev bygget i 1947 som var demo-hus og derfor har parketgulve i lejlighederne.

Ejerforeningenbestår af 10 blokke med i alt 79 lejligheder – i nummer 12 er to lejligheder slået sammen. Lejlighederne i gavlene er 3-værelses mens de midterste 4 i hver blok er 2-værelses. Vores lejligheder er spændende. Der er sikkert ikke to, der er ens: Vinduerne har forskellige mål fra lejlighed til lejlighed, væggene står lidt forskelligt og indretningen varierer.

Hvordan fungerer ejerforeningen – administrativt

Vedtægter
Ejerforeningen har en række vedtægter som er retningsgivende for hvordan ejerforeningen overordnet skal fungere i dagligdagen. Det er vigtigt at man som ejer har gennemlæst disse vedtægter da de fx vejleder i forhold til ansvarlighed ved vedligehold af bygninger/lejlighederne. Hvis vedtægterne skal ændres kan dette kun ske ved, at et flertal af ejere stemmer for ændringen, Vedtægterne findes her på siden (se link herunder) og du kan også få dem ved henvendelse til administrator eller bestyrelse.

Link til vedtægter

Bestyrelse
Der er fem medlemmer af bestyrelsen som vælges på den årlige ordinære generalforsamling. Bestyrelsen mødes ca. en gang om måneden og arbejder med alle former for udfordringer i forhold til at få ejerforeningen til at fungere godt indenfor de lov- og vedtægtsmæssige rammer samt det budget der årligt bliver lagt. Det er også bestyrelsen som arrangerer den årlige aktivdag samt generalforsamlinger.

Til dækning af udgifter til telefon, kørsel mv. modtager bestyrelsesmedlemmerne et mindre honorar og modtager derudover en årlig bestyrelsesmiddag.

Administrator
Administrator er ansat af bestyrelsen og varetager opgaver i forbindelse med opkrævning af fællesudgifter, kontakt med myndigheder, varmeregnskab og udarbejdelse af budgetter. Administrator bidrager desuden med juridisk bistand i forhold til de opgaver bestyrelsen arbejder med.

Generalforsamling
Der er ordinær generalforsamling en gang om året, i starten af året. Der indkaldes med minimum 14 dages varsel skriftligt til alle beboere.

Det er på generalforsamlingerne de enkelte ejere har mulighed for at få indflydelse på hvad der skal ske i ejerforeningen det næste år. Som ejer kan man på generalforsamlingerne få emner behandlet/til afstemning ved at sende et skriftligt oplæg til bestyrelse senest 8 dage før generalforsamlingen.  Alle registrerede ejere har stemmeret, dog kun én stemme pr. lejlighed. Referat fra generalforsamlingen udsendes til alle beboere og administrator sender desuden til de ejere, der ikke har registreret bopæl i ejerforeningen.

Økonomi og fællesudgifter
Ejerforeningens økonomi består af de indtægter der er fra de fællesudgifter alle ejere indbetaler. Fællesudgifterne fordeles efter fordelingstal 14/1000 for de 3-værelses lejligheder og 11/1000 for de 2-værelses lejligheder.

Fællesudgifter dækker udgifter til:

  • Vicevært
  • Rengøring
  • Udvendigt vedligehold
  • Belysning
  • Forsikring
  • Administration
  • Henlæggelser
  • Afgifter

Forsikringer
Bebyggelsen er forsikret mod brand, svamp, insektangreb, skader på skjulte rør og deraf følgende vandskade. Ved forsikringsanliggender skal der omgående rettes henvendelse til bestyrelsen eller til viceværten. Rekvirering af håndværkere i forbindelse med en forsikringsskade skal forudgående godkendes af bestyrelsen eller viceværten.

Link til forsikringspolice.

Klager
Man kan til enhver tid rette forespørgsler eller klager til bestyrelsen. Disse skal rettes skriftligt til bestyrelsen og bliver behandlet på førstkommende bestyrelsesmøde. Anonyme klager behandles ikke.

Gode ideer
Hvis man som ejer har nogle gode ideer til hvordan nogle ting i ejerforeningen kan fungere bedre hører bestyrelsen det meget gerne.

Kontakt
Alle relevante telefonnumre og mailadresser findes på ejerforeningens hjemmeside: www.lystofteparken.dk.

Vicevært

Hvad laver han?
Viceværten er ansat af bestyrelsen til at pleje og passe de grønne arealer, vedligeholde varmecentralen, foretage mindre reparationer på bygninger, foretage snerydning og saltning samt varetage den daglige kontakt til håndværkere.

Hvis der er problemer med fx radiatorerne, varmen, lyssensor i opgangene, el-pærer der ikke dur er det viceværten man skal kontakte

Kontakt
Viceværten har kontor i 79 B kælderen og kan træffes på telefonnummer som fremgår af opslag i opgangen.
Det er muligt at lægge en seddel til viceværten i hans postkasse ved kontoret i 79 B i kælderen eller der kan sendes en e-mail. Kontaktoplysninger findes på www.lystofteparken.dk.

 

Fællesrum i bygningerne

Trapper
Trapperne rengøres én gang hver 14. dag og hovedrengøres desuden to gange årligt af et eksternt firma.

Vaskekælder
Vaskekælderen kan anvendes af alle ejendommens beboere til vask og tørring af tøj. Vaskemaskiner og tørretumblere må opstilles af ejer og skal tilsluttes eget strømudtag. Ejerforeningen sørger for det nødvendige antal vandhaner. Tørretumblerne skal have udluftning til det fri, for at undgå fugtophobning i kælderen. Vaskemaskiner og tørretumblere bør ikke startes før kl. 7.30 og efter kl. 21.00. Der kan være lokale regler i de enkelte blokke som bestyrelsen ikke blander sig i.

Tørrekælder og tørreplads
Tørrekældrene kan anvendes af alle beboerne i ejendommen. Tøj bør fjernes inden for rimelig tid så der er plads til alle.

Cykelkælder
Cykelkældrene er beregnet til at stille cykler, barnevogne, knallerter og motorcykler. Den kan anvendes af blokkens beboere. Cykelreparationer mv. kan ske i cykelkældrene.

Værksted
Der findes et lille værksted i kælderen under Lystoftevej 12. Det kan udlejes for en begrænset periode til foreningens beboere.

Generelt for fællesrummene gælder at der ikke bør deponeres private ting uden at det sker efter aftale med de øvrige beboere i ejendommen. Oprydning af fællesarealerne sker en gang årligt ved aktivdag. Deponerede ting kan risikere at blive fjernet såfremt de ikke er mærket med navn og adresse.

 

Fælles udendørsarealer

Generelt
Alle udendørsarealer i ejerforeningen er fælles. Det betyder, at vi som beboere ikke kan gøre krav på dele af haven eller må ”personalisere” arealet foran vores egne blokke ved fx at anlægge terrasser, staudebede m.m.

Overordnet set er den vigtigste regel for de fælles udendørsarealer i vores ejerforening: Vis hensyn og sund fornuft! – Både overfor de øvrige beboere samt overfor dem, der har ansvaret for at vedligeholde området.

Havemøbler
Ejerforeningen har indkøbt 5 borde-bænke sæt som frit kan flyttes rund på fællesarealerne af beboerne. Det er tilladt at have egne havemøbler men disse skal enten klappes sammen og stilles op ad muren eller de kan tages ned i eget kælderrum hver aften, da viceværten skal kunne komme til at slå græsset foran alle blokke uden at skulle til at løfte ting væk først.

Haven
Hækkene og græsplænerne passes af viceværten. Bedene inden ved husene kan passes af beboerne. Sker det ikke, sår viceværten græs. Der må ikke etableres urtehaver, plantes træer og buske i plænerne uden tilladelse fra bestyrelsen.

Der må ikke anlægges fliser foran stuelejlighederne, ligesom haverne ikke bør personaliseres da de er fælleseje for alle beboere.

Aktivdag / sommerfest
Der holdes aktivdag én gang om året, oftest en weekenddag i august måned. På aktivdag udfører beboerne selv malerarbejde, oprydning og mindre reparationer på bygningerne. Vi kan selv lave meget som sparer ejerforeningen for dyrt købte håndværkere. Bestyrelsen er ansvarlig for at arrangere dagen.

Dagen afsluttes med en fællesmiddag. Middagen er for alle ejerforeningens beboere. Arrangementet er gratis for deltagere på aktivdagen og koster et mindre beløb for andre.

Som helhed er dagen præget af hygge og den giver mulighed for at hilse på andre ejere i foreningen.

Vi bor tæt på hinanden

Generelt
Overordnet set er den vigtigste regel igen at vise hensyn og sund fornuft! Det er en god ide at tale med de andre beboere i bygningen og evt. lave nogle mere konkrete blok-regler for forskellige situationer.

Grill
Det er tilladt at grille under hensynstagen til de øvrige beboere. Pas på røggener og brandfare.
Ved grilning skal grillen være placeret i stueplan og min. 2 meter væk fra muren. Der bør ikke grilles efter 22.30

Fester
En fest skal varsles til alle beboere i opgangen min. 3 dage før festen afholdes.

Støj og musik
Der må ikke larmes eller spilles høj musik før kl. 8.00 på hverdage og kl. 9.00 i weekenderne.
Der bør ligeledes være ro efter kl. 22.30 op til hverdage (mandag – torsdag samt søndag). Fredag og lørdag dæmpes musikken senest kl. 01.00. Ved fester må vinduer og døre ikke være åbne Personer må ikke opholde sig i opgangen. Ejendommens hække og buske må ikke benyttes som toilet.

Husdyr
Det er tilladt at holde ét husdyr pr. lejlighed.

 

Parkering

Generelt
Der henstilles til at brandveje holdes fri således at brandvæsenet er sikret gennemkørsel. Vis hensyn ved ikke at parkere foran udgange, gennemgange og stier. Parkér hensynsfuldt så renovationsvogne mv. har fri passage. Kør altid langsomt på vores vej af hensyn til legende børn.

Carporte

Ejerforeningen råder over en 13 carporte som lejes ud til foreningens medlemmer for pt. 225 kr/måned.

 

Følgende regler gælder for carporte i ejerforeningen Lystoftepark I:

  • Prisen på leje af carport reguleres én gang årligt i forbindelse med budgetlægning.
  • For at komme på venteliste til en carport, kan man sende en mail til:
    bestyrelse(snabel-a)lystofteparken.dk eller aflevere en seddel om dette til et af bestyrelsens medlemmer som så informerer Boligexperten (administrator).
  • For at kunne leje en carport skal man være i besiddelse af en bil eller motorcykel. Det er ikke noget krav, at man er i besiddelse af motorkøretøj på det tidspunkt man skrives på ventelisten, men ved overdragelse af en carport skal indregistreringsbevis til et sådant kunne forelægges.
  • Da der er et begrænset antal parkeringspladser i ejerforeningen, forbeholder bestyrelsen sig retten til at opsige aftalen med en måneds varsel
    – hvis carporten ikke anvendes gennem længere tid eller
    – hvis anvendelsenkun sker sporadisk (mindre end 16 dage om måneden over flere måneder).
    Ferieperioder er undtaget.
  • Carporte må ikke lejes ud uden om bestyrelsen.
  • Ved fraflytning eller opsigelse ophører en evt. leje af carport og pladsen bliver tildelt den næste på ventelisten.

Affald

De sorte containere
Der står sorte containere langs vejen som tømmes 1 gang ugentlig. Vi henstiller til følgende 3 huskeregler:

  • Containerne er kun til køkkenaffald (kommer der for meget andet affald i containerne er der pladsproblemer og hvis ejerforeningen skal have flere containere opstillet koster det mange penge)
  • At affaldsposer lukkes før de smides væk (det begrænser lugtgener)
  • At man kun smider affald i en container hvor låget kan lukkes helt igen (brug evt. en anden container end den der er tættest på)

De grønne containere
Der er på ejerforeningens område opstillet papir-, pap, glas og metalcontainere. Containerne er opstillet flere steder så de er nemt tilgængelige for alle beboere.

Storskraldspladsen
Storskraldspladsen indeholder også affaldscontainere og kan benyttes af alle beboere.

En gang om året, i forbindelse med aktivdag, bestilles desuden en stor container til fri afbenyttelse.

Antenne

Vi har et fælles antenneanlæg. Bestyrelsen er ansvarlig for vedligehold. Kanaludbuddet kan ændres. Dette skal dog vedtages ved en generalforsamling.

Som ejer er man forpligtiget til at være medlem af antenneforeningen. Der opkræves hver måned et fast beløb over fællesudgifterne

Det er ikke tilladt at opsætte egen parabol eller antenne. Vi henstiller til at man kontakter ejerforeningens antenneansvarlkige hvis der er spørgsmål vedr. kanalerne/antenneforhold.

Varme og indeklima

Opvarmning
Ejendommen opvarmes vha. fire naturgasfyrede kedler, hvor kun to anvendes i praksis. Kedelrummene befinder sig under Lystoftevej 20A og Kulsviervej 79B.

Aflæsning af varme
Alle radiatorer har en måler som er opsat af et eksternt firma (Brunata) som også forestår aflæsning af varme- og varmtvandsmålere og udsender individuelle varmeregnskaber. Aflæsningen foregår i maj måned.

Hvis du vil læse mere om målerne kan du gøre det her

Gode råd i fyringssæsonen
Erfaringen viser, at der er mange, der hvert år får en grim overraskelse, når de får varmeregningen. Brunata har derfor udarbejdet en liste med gode råd om fyringsvaner.

  1. Lad aldrig vinduerne stå åbne i længere tid. Udluftning skal ske ved, at du 2-3 gange i døgnet åbner vinduerne i ca. 5 minutter (gerne gennemtræk), således at al fugt og dårligt luft trækkes ud.
  2. Husk at lukke for alle radiatorer, mens du lufter ud.
  3. Termostatventilerne stilles tilbage til oprindelig indstilling, når vinduerne igen er lukkede. Sørg altid for, at luften har fri passage omkring radiatorerne. Hvis ikke, sendes varmen retur til fjernvarmeværket.
  4. Tør aldrig tøj på radiatoren og “pak” ikke radiatoren ind i møbler.
  5. Har du flere radiatorer, skal de alle bidrage til opvarmningen. For at sikre dette kan du føle, hvor langt ned de er varme, og derefter regulere termostatventilerne, således at radiatorerne varmer tilnærmelsesvis lige meget. Det er altså ikke nok at justere termostatventilerne til samme indstilling, idet ventilernes justering ikke nødvendigvis er nøjagtig nok.
  6. Er der flere rum i boligen, og der ønskes en lavere temperatur i et af dem, skal man blot sørge for, at døren altid er lukket til rummet. Husk også at udlufte i sådanne rum.
  7. Anskaf dig et termometer og hæng det på en indervæg.
  8. Aflæs dine målere med jævne mellemrum og slip for grimme overraskelser. Spørg eventuelt din nabo, hvor meget han/hun har brugt, og se om dit forbrug afviger væsentligt.
  9. Forvent ikke at dit forbrug skal være det samme som naboens.

 

Bo sundt og godt i de gamle lejligheder i ejerforeningen
Det er velkendt at boligen skal være tæt, så varmespild undgås. Dette er der, i mange lejligheder i ejerforeningen, blevet gjort en indsats for gennem årene. Men i bestræbelserne på, at få lukket utætheder er det måske nogle steder blevet overset, at frisk luft og dermed ventilation er vigtig for sundheden – både beboernes og bygningernes.

Uden ordentlig udluftning kan der dannes fugt – og fugt kan være skadeligt:

  • Fugtigt træværk bliver nemt angrebet af råd og svamp.
  • Fugt på ydervægge kan give mug-dannelser og jordslåethed.
  • Er luftfugtigheden for høj, lever de små husstøvsmider særdeles godt – specielt i og omkring sengene.

Alle dele kan give allergi og luftvejslidelser.

 

Fugtforebyggelse – du kan selv begrænse luftfugtigheden 

Luft ud! 
2 – 3 gange om dagen med en kraftig gennemtræk 5 – 10 minutter. Foruden jævnlig udluftning af badeværelse og køkken.

Ventilation
Sørg for at lejlighedens ventilationssystem fungerer. Bygningerne er født med et passivt aftræk i køkkenet (oppe i loftet lige indenfor døren). Denne åbning må ikke være dækket til. Flere ejere har gennem årene selv foranstaltet mekanisk ventilation på badeværelset samt emhætte. Brug det flittigt hvis det er der.

Madlavning
Læg låg på gryderne når du koger. Sørg for, at dampen kommer ud af boligen. Emhætte bruges under og efter madlavningen. Har du ikke emhætte eller åbent aftræk i loftet i køkkenet, bør vinduer være åbne.

Badning
Luk døren til badeværelse når du bader. Tør op efter badet og sørg for god udluftning under og især efter badning. Hold fuger tætte i badeværelsets gulv og vægge – det vil din underbo, hvis du har sådan en, også sætte pris på.

Tøjtørring
Undgå at tørre tøj i lejligheden – benyt tørrerummet i kælderen. Hvis du tørrer tøj i lejligheden, bør du sørge for kraftig udluftning i rummet. Sørg også for at rummet varmes op og luftes ud efter endt tøjtørring.

Soveværelser
Soverum er særligt udsat for fugt. Mange mennesker foretrækker et køligt soverum, og da hver person afgiver op til 0,5 liter vand på en nat ved transpiration og udånding er det derfor meget vigtigt, at soverummene er godt ventilerede. Luft ud om morgenen og luft sengetøjet jævnligt.

Vand i vindueskarmen
Hvis man, trods rigelig udluftning, ikke kan undgå dug på den indvendige side af ruderne, må vandet tørres op med jævne mellemrum.  Brug en gang imellem et svampedræbende middel, f.eks. Rodalon.

Ydervæggene er i særlig risiko
Vi har i sommeren 2010 fået hulmursisoleret, hvilket nedsætter kulden på ydrevægge og dermed risiko for mugdannelser og jordslåethed. Bag store møbler, f.eks. sofaer og reoler, som står tæt op ad en væg, kan temperaturen inde ved væggen alligevel blive så lav, at der dannes fugt på væggen. Så sørg for min. 5 cm. afstand mellem møbler og ydrevægge.

Tænd for varmen og lad varme være jævnt fordelt i lejligheden. Det er ikke sundt for bygninger hvis temperaturen er for lav.

Tjek selv luftfugtigheden i lejligheden. Fugtigheden inden døre bør helst ikke være højere end 45% om vinteren og 60-65% om sommeren.

Har du alligevel og på trods af at du følger overstående råd problemer med fugt i lejligheden skal du kontakte bestyrelsen.

 

Reparationer og moderniseringer af lejligheder

Vedligehold af bygninger
Mindre reparationer og vedligehold bliver hele tiden udført alt afhængig af behovet. Større vedligehold foretages efter godkendelse på generalforsamlingen. Det er bestyrelsens ansvar at alle budgetterede opgaver bliver udført og at ikke-budgetterede men nødvendige vedligeholdelsesarbejder foretages. Budgettet for det kommende års reparationer skal drøftes og godkendes på generalforsamlingen,

Vigtigt – før du selv går i gang

Ejerforeningen har en historie hvor det i stor udstrækning har været ejerne selv der har forestået moderniseringer af lejlighederne – også på de områder hvor ejerforeningen har et særligt ansvar. Ønsker man som ejer at forny dele i lejligheden som hører under ejerforeningens ansvarsområde skal der altid søges tilladelse til moderniseringen. 

Hvis man ikke har en sådan tilladelse skal man som ejer være klar over, at ejerforeningen ikke længere kan holdes ansvarlig for evt. fejl og mangler. Det er således ejeren selv, der må bekoste evt. efterfølgende problemer.  Dette gør sig også gældende i de tilfælde hvor lejligheden i mellemtiden er blevet solgt. Det er altid den aktuelle ejer der står med problemet hvis den skriftlige tilladelse mangler.

Hvem er ansvarlig

Reparation/ vedligehold / fornyelse E/F Ejer
Afløb i køkken og bad X
Pakning og haner X
Koldvandsledning mellem hane og gennemgående rør X
Varmtvandsledning mellem hane og gennemgående rør X
Gennemgående rør af enhver art X
El-installationer i lejligheden X
Vedligehold af varme og varmtvandsinstallation X
Gasforsyningsledning X
Gasinstallation i lejlighed X
Gennemgående elforsyningskabler X
Vandskade for hvilken ingen er ansvarlig X
Vandskade for hvilken ejer eller 3. mand er ansvarlig X
Entredøre inkl. låse X
Ringeanlæg i lejlighed X
Cisterne, køkkenvask og kummer X
Døre til kælderrum X
Murværk udendørs X
Murværk indendørs X
Radiatorer X
Vinduer og havedør X

Vinduer og døre
Ejerforeningen er ansvarlig for vedligehold af vinduer og døre. Den enkelte ejer kan selv udskifte vinduer og døre for egen regning. Vinduer og døre skal overholde følgende krav til mål: Ved udskiftning eller reparation skal glasareal, udseende og farve være identisk med det eksisterende. Alle hvid malede trærammer, herunder døre og vinduer, skal have farven: RAL 9010.

Radiatorer
Radiatorerne i lejlighederne tilhører ifølge vedtægterne ejerforeningen. Ønsker man som ejer selv at bekoste nye radiatorer skal bestyrelsen ansøges om tilladelse til udskiftningen. Grunden til at tilladelse er påkrævet er, at bestyrelsen (på ejerforeningens vegne) skal sikre, at udskiftningen udføres af fagfolk, så ”gør-det-selv” fejl der kan have alvorlige konsekvenser for varmenettet eller andet forebygges.

Ansøgningen skal oplyse om:

  • antal kvadratmeter på det rum, hvor radiatoren skal sidde
  • kapaciteten på den radiator, der skal opsættes
  • kopi af det tilbud ejer får fra VVS installatøren.

Reparationer i lejlighederne. VVS-arbejde
El og VVS-arbejde skal foretages af professionelle og gerne nogle der kender vores installationer. Det er en god idé at kontakte viceværten før arbejdet sættes i gang, så han evt. kan være behjælpelig. Hvis man mener, at ejerforeningen skal betale regningen skal man kontakte bestyrelsen før arbejdet igangsættes.

Havetrapper
De eksisterende trapper i ejerforeningen er meget forskellige. Derfor har bestyrelsen udarbejdet et regulativ for hvordan trapper skal se ud. Regulativet skal bruges fremadrettet—altså hvis man ønsker at opsætte eller udskifte en trappenedgang eller hvis man skal male en eksisterende trappe.

Der er ikke krav om, at trapper udskiftes før ejeren måtte ønske dette ellers skal udskiftningen ske i forbindelse med at lejligheden sælges. I løbet af en længere årrække får ejerforeningens trapper således et mere ens udtryk og området vil fremstå mere harmonisk.

Bestyrelsen skal ansøges om tilladelse til at opsætte eller udskifte trapper. Det er dog en formsag hvis blot trappen overholder følgende regulativ:

  • Man må ikke lave gelænder
  • (Allerede eksisterende forankringer i muren må genbruges, men der må ikke laves nye.)
  • Bredden skal så vidt muligt følge bredden af den beton-sål der udgør bunden af døråbningen
  • Første trin skal være under niveau af beton-sålen.
  • Trappen skal have en hældning på ca. 45 grader, dvs. at hvis højden er 90 cm, så skal trappen også rage 90 cm ud i haven
  • Farven på trappen kan være svenskrød (farvekode 542), grøn umbra mørk (farvekode 812) eller sort (farvekode 920). (Farvekoderne er på Pinotex Superdec).
  • Det anbefales at trappen har 4 eller 5 trin.
  • Trappen skal være udført i træ
  • Det anbefales at bruge profiler i dimensionerne: Endestykker – 20×5, trin – 12×5
Version 4.1
Redigeret af Camilla Nørring
Publiseringsdato 8. april 2018
Ændringer Opdatering og korrektur